Por Carlos Mántaras, Director de Retail Sales & Delivery Network
En la banca hipotecaria existe una amplia variedad de productos, cada uno con sus características, tasas de interés y términos, para atender tus diferentes necesidades.
Los préstamos conocidos como FHA (Federal Housing Administration), al igual que los préstamos de Veteranos y de Vivienda Rural, son exclusivamente para transacciones garantizadas por tu residencia principal. Fundamentalmente, estos préstamos se utilizan para la adquisición de tu vivienda principal, pero también se utilizan para refinanciamientos de la misma.
Las ventajas de estos préstamos te permiten obtener una cantidad de financiamiento mayor con respecto al valor de tu propiedad. Por otro lado, los préstamos de tipo convencional permiten transacciones no solo con tu residencia principal, sino también permiten comprar o refinanciar segundas viviendas o propiedades de inversión.
Para cada tipo de préstamo existen alternativas para seleccionar la tasa de interés y el término de repago del préstamo. Las tasas hipotecarias más bajas y los términos más largos producirán pagos mensuales más bajos. Al seleccionar una tasa de interés baja, reconocemos que ésta pudiera conllevar un costo o descuento hipotecario mayor. Por otro lado, el seleccionar una tasa de interés baja junto a un término de repago más corto, se reduce la vida de la hipoteca y se ahorra en el pago de intereses.
Los factores que debes considerar al escoger el tipo de préstamo, la tasa y el término son: tu capacidad crediticia, qué cantidad tienes disponible para aportar a la transacción, cuál es tu necesidad o conveniencia financiera, cuál es tu presupuesto y capacidad de pago— tanto para la mensualidad de la hipoteca, como otros gastos fijos— y si deseas acortar el término de tu hipoteca o reducir el pago mensual, entre otros.
Cada caso hay que analizarlo individualmente. Lo ideal es crear un balance entre el interés y los gastos de cierre. En algunos casos puedes salir mejor con un interés un poco más alto, pero logras disminuir tu aportación al momento de hacer el cierre hipotecario.
Los términos de las mensualidades de repago de una hipoteca pueden variar entre 15, 20, 25, y hasta 30 años. Los dos componentes principales de tu pago hipotecario mensual son la porción de abono al principal del préstamo y la partida de intereses acumulados o vencidos para ese plazo mensual específico. Puede haber otros componentes adicionales en tu pago mensual que corresponderán al pago del seguro sobre tu propiedad, tales como “hazard”, “dwelling” o condominio, y la porción que se acumula para el pago de contribuciones sobre tu propiedad, si aplican. La porción del principal se calcula y se paga por adelantado junto con los intereses vencidos. En el caso de las porciones para seguros y contribuciones, éstas se calculan a base de tu última factura de seguros dividida entre doce meses y las contribuciones de impuestos se calculan a base de la cantidad determinada por el CRIM, las cuales se pagan en dos semestres del año, enero y julio.
Pudieran existir otros componentes en tu pago hipotecario, si es que a tu propiedad le aplica la póliza de inundación, o tienes un pago por seguro hipotecario, MGIC, FHA Rural o Vivienda o si tienes incluidas pólizas de seguros para cubrir tus pagos hipotecarios.
El pago mensual del principal e intereses está definido desde el principio de tu transacción y se divulga en la tabla de amortización mensual que se te entregará al momento del cierre. Sin embargo, es posible que a lo largo de la vida de la hipoteca las primas de tus seguros cambien, como también puede cambiar el monto de tus contribuciones sobre la propiedad.
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