Por: Carlos Mántaras, Director de Retail Sales and Delivery Network
A la hora de comprar una propiedad, puede ser un poco confuso evaluar cuál es la mejor oferta y cuál es la más conveniente para ti. Aquí te explicamos lo que debes tomar en cuenta a la hora de evaluar una transacción, desde tasas de interés sumamente bajas hasta cero gastos de originación y descuento.
En ocasiones, los gastos de originación y descuento que se requieren para una oferta con un interés más bajo en una transacción hipotecaria quizás no representan una diferencia significativa en el pago mensual y, por el contrario, te consume el dinero disponible al momento del cierre. La regla básica que debes seguir es calcular el monto de este gasto versus el ahorro en el pago mensual que te puede ofrecer la tasa de interés, de manera que puedas analizar cuánto tiempo te tomaría recuperar ese dinero que aportaste el primer día. Si ese gasto se recupera en uno, dos o tres años, entonces pagar por una tasa más baja puede ser una buena decisión, por lo que habría que analizar esa diferencia y la deseabilidad/capacidad de incluirlo o no en el monto de la hipoteca.
En la mayoría de los refinanciamientos se pueden incluir los gastos de originación y descuento dentro de la misma transacción, esto siempre y cuando el valor de la propiedad te brinde la equidad (“equity”) necesaria. También hay que tomar en cuenta otras condiciones de cualificación para aprobar la transacción, como tu crédito, la capacidad de pago y/o ingresos, entre otros factores. Es importante recordar que vas a estar pagando esos gastos poco a poco durante la vida de la hipoteca, incluyendo intereses sobre ese monto adicional.
En cuanto a la tasa de interés y/o gastos de originación y descuento, las ofertas hipotecarias por lo general son similares tanto para compraventas como para refinanciamiento. Sin embargo, en los casos de compraventa, la cantidad a ser financiada se determina tomando en consideración el precio de venta o tasación, lo que sea menor. Por ejemplo, en los casos FHA puedes financiar hasta el 96.75%, en veteranos y rural puedes financiar hasta el 100%, y en los préstamos convencionales hasta el 97%, con seguro hipotecario, por lo que dependiendo del tipo de préstamo tendrás que aportar una partida adicional conocida como el pronto pago o “down payment”. Este pronto pago, que no puede ser financiado dentro del préstamo, se suma a la partida de los gastos de cierre, como parte de la aportación que debe realizar el cliente.
En los casos de compraventa existen alternativas en las cuales, tanto la parte vendedora como el banco, podrían cubrir parte de los gastos de cierre, pero esto va a depender del tipo de préstamo y los requerimientos de cada inversionista. Lo importante es que te orientes adecuadamente y puedas evaluar todas las alternativas que hay disponibles según sea tu necesidad en particular.
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